Paragraaf G Grondbeleid

Net als geld is ‘grond’ een schaars middel. Verschillende functies, zoals infrastructuur, woningen, bedrijven, maatschappelijke voorzieningen en recreëren ‘concurreren’ als het ware om de beperkte ruimte binnen onze gemeentegrenzen. Daarom is het belangrijk om, door het vaststellen van ruimtelijk beleid, het duurzame gebruik van die ruimte vast te leggen en te bevorderen.

De ruimtelijk gezien meest relevante (sectorale) beleidsnota’s zijn:

Functie/Thema	Belangrijke documenten
Wonen	Woonvisie Krimpen aan den IJssel 2020-2030
	Regio akkoord nieuwe woningmarktafspraken
	Regionale woonvisie
Werken/Economie	Detailhandelsvisie
	Missie en strategie voor de Stormpolder
Maatschappelijke voorzieningen	Woonzorgzonering
	Integraal huisvestingsplan 2019-2023
Vrije tijd	Sportnota "Krimpen beweegt 2022-2026" (nog vast te stellen)
	Speelruimtebeleidsplan 2018-2022
Ruimtelijke randvoorwaarden	Welstandsnota
	Ambitiedocument duurzaamheid
	Duurzaamheidsagenda 2021-2024
	Archeologische waardenkaart
	Cultuurhistorische waardenkaart
	Groenbeleid
	Groenstructuurplan
	Stedelijk waterplan
Centrumgebied	Centrumvisie

Grondbeleid
Grondbeleid is een middel dat wordt ingezet om ruimtelijk beleid te realiseren. In 2017 is de nota Grondbeleid vastgesteld. Hierin is vastgelegd welke uitgangspunten de gemeente hanteert bij de (her)ontwikkeling van plangebieden. In beginsel opereren wij daarbij faciliterend. Wij kiezen voor actief grondbeleid vanuit een bestaande gemeentelijk grondpositie of wanneer zonder gemeentelijke sturing niet de gewenste ruimtelijke eindsituatie tot stand komt. De gemeente is actief wanneer zij zelf gronden in bezit heeft, zoals bijvoorbeeld in de IJsseldijkzone en delen van het Centrum. Of als zij gronden verwerft, zoals bijvoorbeeld in de Stormpolder, Centrum-Zuid en de Van Duijvendijk-locatie. Duidelijk mag zijn dat de gemeente dan zelf het financiële risico loopt.

Kostenverhaal
Indien de gemeente een faciliterende rol heeft, maakt de gemeente vrijwel uitsluitend plankosten. Die kosten worden – bij voorkeur via een privaatrechtelijke overeenkomst – op de exploitant verhaald. Als de gemeente een grondpositie heeft, worden alle kosten in principe via de grondverkoop verhaald. Dit is ook een soort privaatrechtelijke overeenkomst.

Ontwikkelingen 2022

In 2022 zijn belangrijke stappen gezet om tot concrete invulling van een aantal (her)ontwikkellocaties te komen. Vooral op locaties waar de gemeente eigenaar is van de grond is sprake van voortgang. Voor Werf aan den IJssel en Centrum-Zuid zijn overeenkomsten gesloten voor verkoop van de grond en ontwikkeling van woningen. Voor de locaties KOAG en Kerkdreef zijn plannen verder ontwikkeld en inmiddels zijn beide projecten overgegaan naar de haalbaarheidsfase. Datzelfde geldt voor de (faciliterende) ontwikkeling rondom Crimpenersteyn na een intensief participatietraject. Op de locatie Stormpolderdijk is na een pauze en herdefinitie van het eindbeeld het gesprek met het Rijk weer opgepakt. 

Via een jaarlijks geactualiseerd MPG wordt steeds in het voorjaar integraal inzicht verkregen in de financiële positie van de grondexploitaties. Tevens geeft dit document de gemeenteraad de mogelijkheid om te sturen in de projectenportefeuille.

Het meest recente MPG werd vastgesteld in de raad van 1 juni 2023 en bevat 10 grondexploitaties, waarbij voor de locatie Centrum-Zuid sprake is van twee delen (actief en facilitair):
-  3 projecten in uitvoering (rode fase)
-  4 project in haalbaarheidsfase (gele fase)
-  3 projecten in initiatieffase (groene fase)

De grondexploitatie voor de mogelijke ontwikkeling van de locatie De Stuw werd als nieuw project (groen) toegevoegd. Het project Veld en Beemd is afgesloten.

Een overzicht van de netto contante waarden per 1 januari 2023 van de projecten is hierna weergegeven:

MPG 2023	bedragen x 1.000
Rood	1.390
Geel	340
Groen	-480
Totaal	1.260

In deze jaarrekening worden ook de besluiten met betrekking tot 2022 verwerkt. Deze zijn bij vaststelling van het MPG 2023 genomen. In 2022 is vooral gewerkt aan de volgende projecten in uitvoering:

Centrum-Zuid

In 2022 zijn alle resterende particuliere eigendommen verworven door de gemeente. De bouw van deelgebied 1 is gestart en in 2023 volgt deelgebied 2. Deze blokken bevatten veel sociale huurappartementen. De gemeente is hier faciliterend. Voor deelgebied 3, waarvan de gemeente het eigendom heeft,  is in 2022 een koop- en ontwikkelovereenkomst gesloten voor de realisatie van koopappartementen. 

Werf aan den IJssel

De locatie van de voormalige scheepswerf Van Duijvendijk wordt in twee delen herontwikkeld. Aan de westzijde van de insteekhaven vindt restauratie en herontwikkeling van de monumentale loodsen plaats, met beperkte nieuwbouw, terwijl aan de oostzijde een appartementengebouw wordt gerealiseerd. Voor beide gebieden zijn in 2022 overeenkomsten met ontwikkelaars gesloten. De herontwikkeling past binnen de ontwikkelvisie voor de IJsseldijkzone. 

Naast deze projecten in uitvoering, bevinden drie projecten zich in de zogenaamde haalbaarheids- of planontwikkelingsfase. Dit geldt voor de KOAG-locatie en Kerkdreef, waarvoor plannen worden getoetst op haalbaarheid, als ook voor de locatie Stormpolderdijk. Voor deze laatste locatie bestaat een nieuw eindbeeld na bodemsanering . Met het Rijk wordt gewerkt aan nieuwe (financiële) afspraken voor de overdracht van het gesaneerde terrein. 

Tussentijds winstnemen
In de notitie grondbeleid van juli 2019 heeft de commissie BBV toegelicht op welke wijze tussentijds winstnemen op grondexploitatie moet worden uitgevoerd. Het voorzichtigheidsprincipe is leidend in de regelgeving over grondexploitaties en bij de inrichting van het MPG in Krimpen is daar nadrukkelijk invulling aan gegeven. In de genoemde notitie grondbeleid is echter ook bepaald dat tussentijds winstnemen op basis van de voortgang (percentage of completion) een verplichting is. Voor het vastgestelde MPG2023 en deze jaarrekening geldt dat er geen sprake is van tussentijdse winstneming.

Risico’s
De gemeente Krimpen aan den IJssel voert een behoudend waarderingsbeleid ten aanzien van de grondexploitaties, waarmee in feite risicomijdend wordt geraamd. Ondanks dit voorzichtigheidsprincipe gaan grondexploitaties altijd vergezeld van risico’s. In het MPG zijn per project de risico’s systematisch geïnventariseerd. Risico’s waarvan de kans groter is dan 50% worden integraal vertaald in de grondexploitatie. De overige risico’s zijn gewogen waarna een netto af te dekken risico van circa € 1,43 miljoen resulteert. De risico’s van de grondexploitaties maken deel uit van het gemeentelijke risicoprofiel, waarop in de paragraaf ‘Weerstandsvermogen en risicobeheersing’ verder wordt ingegaan.

Via de begroting 2022 zijn budgetten beschikbaar gesteld die nodig waren ten behoeve van voorbereiding, planvorming en onderzoek van de diverse ontwikkelingen. Via het MPG wordt aangegeven hoe de systematiek van groene, gele en rode projecten werkt.

De gele en rode projecten worden via het MPG of tussentijdse vaststelling van grondexploitaties geautoriseerd. Voor groene projecten en algemene kosten is jaarlijks een budget beschikbaar. In 2022 was hiervoor een gezamenlijk bedrag van € 300.000 beschikbaar.

De kosten bestaan voor een groot deel uit ambtelijke uren, adviezen van derden en onderzoekskosten. Hierbij moet bijvoorbeeld worden gedacht aan stedenbouwkundige adviezen, verkeerskundige adviezen, bodemonderzoeken, juridische adviezen enzovoort. In 2022 is voor deze onderwerpen in totaal € 249.337 uitgegeven. Dat is minder dan het beschikbare budget. Dit omvang van deze uitgaven heeft een relatie met het aantal en de complexiteit van projecten in de initiatieffase. De afgelopen jaren zijn meerdere projecten overgegaan naar een volgende fase, waardoor de af te boeken kosten over 2022 voor groene projecten lager zijn. De verantwoording van deze budgetten verloopt via programma 2. De dekking vindt plaats via resultaatbestemming ten laste van de algemene reserve bouwgrondexploitatie.

Alle resultaten van de grondexploitaties worden verrekend met de algemene reserve grondexploitatie. Er zijn naast deze reserve geen andere reserves voor de projecten beschikbaar. Tevens dient de algemene reserve grondexploitatie als risicobuffer en telt deze mee in de weerstandscapaciteit. In de algemene reserve grondexploitatie is een deel van het Eneco geld gestort (€ 5 miljoen) om waar nodig niet-rendabele projecten mogelijk te maken als dat beleidsmatig en/of ruimtelijk wenselijk is. Tot op heden is de reserve hier niet expliciet voor ingezet.