Alle ruimtelijke ontwikkelingen waaraan wij (mee)werken nemen wij op in het zo geheten MeerjarenPerspectief Grondexploitaties (MPG). Ieder voorjaar geven wij op die manier een integraal en actueel inzicht in alle kosten en baten van de lopende projecten. Zo'n 'begroting' van een project noemen we een 'grondexploitatie'.
Het MPG 2022, dat op 2 juni 2022 werd vastgesteld, bevat 15 grondexploitaties, zowel actief als facilitair. Daarvan zijn er 7 daadwerkelijk in uitvoering (rood). Eén project bevond zich in de haalbaarheidsfase (geel) fase en 7 projecten zijn nog in de initiatieffase (groen). Een faseovergang (van 'groen naar geel' of van 'geel naar rood') vindt plaats op basis van besluitvorming door uw raad.
Bij de opstelling van deze begroting vindt géén actualisatie van de grondexploitaties plaats. Actualisatie van de afzonderlijke projecten vindt namelijk plaats op het moment dat uw raad besluiten neemt over stedenbouwkundige randvoorwaarden (van 'groen naar geel') of bestemmingsplannen (van 'geel naar rood'). Soms kan er ook tussentijds aanleiding zijn voor een financiële bijstelling.
De geraamde netto contante waarde per 1 januari 2022 van de projecten is hieronder weergegeven (cijfers MPG 2022):
| MPG 2021 |
bedragen x 1.000 |
| Rood |
-653 |
| Geel |
-76 |
| Groen |
-411 |
| Totaal |
-1.139 |
In principe voegen we nieuwe locaties alleen aan het MPG toe wanneer een initiatiefnemer de functie van vastgoed wil wijzigen of dat vastgoed grootschalig wil herontwikkelen (sloop/nieuwbouw). Als uit een eerste haalbaarheidsonderzoek is gebleken dat een initiatief maatschappelijk én stedenbouwkundig aanvaardbaar is, wordt het als ‘groen’ project in het MPG opgenomen.
Voor gemeentelijke grond- en vastgoedposities gaan we, wanneer afstoten aan de orde is, in eerste instantie uit van verkoop op basis van de huidige bestemming. Indien vanwege ruimtelijke of andere beleidsmatige overwegingen een projectmatige aanpak gewenst is, kunnen we ervoor kiezen een grondexploitatie te openen.
In het kader van de uitvoering van het Integraal Huisvestingsplan onderwijs/binnensport worden meerdere locaties ruimtelijk verkend. De realisatie, sloop/nieuwbouw of verbouw van een school heeft altijd ruimtelijke impact. De regelgeving bepaalt echter dat hiervoor geen grondexploitatie mag worden gevormd.
De ruimtelijke projecten maken onderdeel uit van programma 2 (Woningbouw) en programma 3 (Bedrijventerreinen, Sport, Onderwijshuisvesting).
Risico’s
De gemeente Krimpen aan den IJssel voert een behoudend waarderingsbeleid uit ten aanzien van de grondexploitaties. Hiermee ramen we in feite risicomijdend. Ondanks dit voorzichtigheidsprincipe gaan grondexploitaties altijd vergezeld van risico’s. In het MPG zijn per project de risico’s systematisch geïnventariseerd. Risico’s waarvan de kans groter is dan 50% vertalen we integraal in de grondexploitatie. De overige risico’s zijn gewogen waarna een netto af te dekken risico van circa € 0,54 miljoen resulteert (MPG 2022). De risico’s van de grondexploitaties maken deel uit van het gemeentelijke risicoprofiel, waarop we in paragraaf B weerstandsvermogen en risicobeheersing verder ingaan.
Financiële vooruitzichten projecten in uitvoering
Faciliterende grondexploitaties
Bij projecten waar de gemeente een faciliterende rol heeft, is het uitgangspunt dat we de gemeentelijke kosten verhalen op de ontwikkelaar.
Nog in 2022 ronden we naar verwachting het faciliterende project Veld en Beemd af. Voor het project Veld en Beemd is een verliesvoorziening gevormd. De redenen hiervoor zijn eerder aan de raad voorgelegd in vertrouwelijke stukken. Er resteert na afwikkeling van dit project nog een faciliterende grondexploitatie in de realisatiefase (Centrum-Zuid) en nog slechts één in de initiatieffase.
Actieve grondexploitaties
In het MPG 2022 zijn twee actieve grondexploitaties opgenomen die in uitvoering zijn. Het betreft de woningbouwontwikkelingen Centrum-Zuid en het bedrijventerrein Stormpolderdijk. Op 14 maart 2022 is bestuurlijk overeenstemming bereikt over het vervolg van de sanering en herontwikkeling van het EMK-terrein. De financiële uitwerking daarvan moet nog plaatsvinden, waarbij een sluitende gemeentelijke grondexploitatie het uitgangspunt blijft. In afwachting van nieuwe berekeningen en afspraken is het project in ‘pauzestand’ gezet.
De verwachting is dat in 2023 de volgende actieve projecten in uitvoering (van 'geel naar rood') komen:
• DCV voormalig veld 4
• Crimpenersteyn
Financiële ruimte
Doordat jaarlijks voorbereidingskosten aan de reserve worden onttrokken voor projecten in de initiatieffase, ontwikkelt het saldo van de reserve zich negatief.
De reserve heeft daarnaast ook nog een functie als onderdeel van de weerstandscapaciteit. Bij het opnemen van (nieuwe) grexen met een geprognosticeerde negatieve eindwaarde dient daarom altijd ook nadrukkelijk naar de risico’s te worden gekeken.