Paragraaf G Grondbeleid

Net als geld is ‘grond’ een schaars middel. Verschillende functies, zoals infrastructuur, woningen, bedrijven, maatschappelijke voorzieningen en recreëren ‘concurreren’ als het ware om de beperkte ruimte binnen onze gemeentegrenzen. Daarom is het belangrijk om, door het vaststellen van ruimtelijk beleid, het duurzame gebruik van die ruimte vast te leggen en te bevorderen.

De ruimtelijk gezien meest relevante (sectorale) beleidsnota’s zijn:

Functie/Thema	Belangrijke documenten
Wonen	Woonvisie Krimpen aan den IJssel 2020-2030
	Regio akkoord nieuwe woningmarktafspraken
	Regionale woonvisie
Werken/Economie	Detailhandelsvisie
	Missie en strategie voor de Stormpolder
Maatschappelijke voorzieningen	Woonzorgzonering
	Integraal huisvestingsplan 2019-2023
Vrije tijd	Sportnota "Krimpen beweegt 2022-2026" (nog vast te stellen)
	Speelruimtebeleidsplan 2018-2022
Ruimtelijke randvoorwaarden	Welstandsnota
	Ambitiedocument duurzaamheid
	Duurzaamheidsagenda 2021-2024
	Archeologische waardenkaart
	Cultuurhistorische waardenkaart
	Groenbeleid
	Groenstructuurplan
	Stedelijk waterplan
Centrumgebied	Centrumvisie

Grondbeleid
Grondbeleid is een middel dat wordt ingezet om ruimtelijk beleid te realiseren. In 2017 is de nota Grondbeleid vastgesteld. Hierin is vastgelegd welke uitgangspunten de gemeente hanteert bij de (her)ontwikkeling van plangebieden. In beginsel opereren wij daarbij faciliterend. Wij kiezen voor actief grondbeleid vanuit een bestaande gemeentelijk grondpositie of wanneer zonder gemeentelijke sturing niet de gewenste ruimtelijke eindsituatie tot stand komt. De gemeente is actief wanneer zij zelf gronden in bezit heeft, zoals bijvoorbeeld in de IJsseldijkzone en delen van het Centrum. Of als zij gronden verwerft, zoals bijvoorbeeld in de Stormpolder, Centrum-Zuid en de Van Duijvendijk-locatie. Duidelijk mag zijn dat de gemeente dan zelf het financiële risico loopt.

Kostenverhaal
Indien de gemeente een faciliterende rol heeft, maakt de gemeente vrijwel uitsluitend plankosten. Die kosten worden – bij voorkeur via een privaatrechtelijke overeenkomst – op de exploitant verhaald. Als de gemeente een grondpositie heeft, worden alle kosten in principe via de grondverkoop verhaald. Dit is ook een soort privaatrechtelijke overeenkomst.

Ontwikkelingen 2023

In 2023 zijn belangrijke stappen gezet om tot concrete invulling van een aantal (her)ontwikkellocaties te komen. Vooral op locaties waar de gemeente eigenaar is van de grond is sprake van voortgang.

Projecten in de rode fase
Voor Werf aan den IJssel is er sprake van een forse tegenvaller bij de grondsanering, daarnaast is er bezwaar gemaakt tegen het bestemmingsplan "Werf aan den IJssel 2022".  Er is nog geen zicht op wanneer de bezwaarprocedure afgerond kan worden. Bij Centrum-Zuid wordt gestaag verder gebouwd aan de appartementencomplexen. Blok A is inmiddels opgeleverd en de bouw van blok B, C en D is in volle gang. Start van de bouw van blok E en F (deelgebied 3) staat voor respectievelijk Q2 2024 en Q2 2025 op de planning. In 2023 is voor de KOAG-locatie een Europese aanbestedingsprocedure gestart. In augustus 2024 is de gunningsfase afgerond en vindt de gunning plaats aan de marktpartij, die deze locatie gaat ontwikkelen. Het bestemmingsplan voor de locatie is in april 2024 ter vaststelling aan de gemeenteraad voorgelegd. 

Projecten in de gele fase
Voor de (faciliterende) projecten Crimpenersteyn en Hof van IJssel wordt gewerkt naar besluitvorming voor de realisatiefase. Voor locatie Crimpenersteyn wordt ingezet op besluitvorming in het derde kwartaal van 2024. Voor Hof van IJssel wordt een bestemmingsplanprocedure gevolgd. De planning is erop gericht om deze procedure in het tweede kwartaal 2024 af te ronden. Op de locatie Stormpolderdijk zijn de saneringswerkzaamheden gestart, het gesprek met het Rijk rondom de businesscase lopen nog steeds. 

Via een jaarlijks geactualiseerd MPG wordt steeds in het voorjaar integraal inzicht verkregen in de financiële positie van de grondexploitaties. Tevens geeft dit document de gemeenteraad de mogelijkheid om te sturen in de projectenportefeuille.

Het meest recente MPG werd vastgesteld in de raad van 25 april 2023 en bevat 11 grondexploitaties, waarbij voor de locatie Centrum-Zuid sprake is van twee delen (actief en facilitair):
-  4 projecten in uitvoering (rode fase)
-  4 project in haalbaarheidsfase (gele fase)
-  3 projecten in initiatieffase (groene fase)

De grondexploitatie voor de mogelijke ontwikkeling van de locatie Merelstraat werd als nieuw project (groen) toegevoegd.

Een overzicht van de netto contante waarden per 1 januari 2024 van de projecten is hierna weergegeven:

MPG 2024	bedragen x 1.000
Rood	-422
Geel	124
Groen	-378
Totaal	-676

In deze jaarrekening worden ook de besluiten met betrekking tot 2023 verwerkt. Deze zijn bij vaststelling van het MPG 2024 genomen.

Tussentijds winstnemen
In de notitie grondbeleid van juli 2019 heeft de commissie BBV toegelicht op welke wijze tussentijds winstnemen op grondexploitatie moet worden uitgevoerd. Het voorzichtigheidsprincipe is leidend in de regelgeving over grondexploitaties en bij de inrichting van het MPG in Krimpen is daar nadrukkelijk invulling aan gegeven. In de genoemde notitie grondbeleid is echter ook bepaald dat tussentijds winstnemen op basis van de voortgang (percentage of completion) een verplichting is. Voor het vastgestelde MPG2024 en deze jaarrekening geldt dat er sprake is van tussentijdse winstneming bij het project Centrum-Zuid:

Bovenstaande berekening is de voorgeschreven methode, hieruit volgt dat 13% (=92% x 14%) van het verwachte eindresultaat nu als winst moet worden genomen. Dit bedrag wordt toegevoegd aan de algemene reserve grondexploitatie.

Risico’s
De gemeente Krimpen aan den IJssel voert een behoudend waarderingsbeleid ten aanzien van de grondexploitaties, waarmee in feite risicomijdend wordt geraamd. Ondanks dit voorzichtigheidsprincipe gaan grondexploitaties altijd vergezeld van risico’s. In het MPG zijn per project de risico’s systematisch geïnventariseerd. Risico’s waarvan de kans groter is dan 50% worden integraal vertaald in de grondexploitatie. De overige risico’s zijn gewogen waarna een netto af te dekken risico van circa € 1,12 miljoen resulteert. De risico’s van de grondexploitaties maken deel uit van het gemeentelijke risicoprofiel, waarop in de paragraaf ‘Weerstandsvermogen en risicobeheersing’ verder wordt ingegaan.

Via de begroting 2023 zijn budgetten beschikbaar gesteld die nodig waren ten behoeve van voorbereiding, planvorming en onderzoek van de diverse ontwikkelingen. Via het MPG wordt aangegeven hoe de systematiek van groene, gele en rode projecten werkt.

De gele en rode projecten worden via het MPG of tussentijdse vaststelling van grondexploitaties geautoriseerd. Voor groene projecten en algemene kosten is jaarlijks een budget beschikbaar. In 2023 was hiervoor een gezamenlijk bedrag van € 300.000 beschikbaar.

De kosten bestaan voor een groot deel uit ambtelijke uren, adviezen van derden en onderzoekskosten. Hierbij moet bijvoorbeeld worden gedacht aan stedenbouwkundige adviezen, verkeerskundige adviezen, bodemonderzoeken, juridische adviezen enzovoort. In 2023 is voor deze onderwerpen in totaal € 180.226 uitgegeven. Dat is minder dan het beschikbare budget. De afgelopen jaren zijn meerdere projecten overgegaan naar een volgende fase, waardoor de af te boeken kosten over 2023 voor groene projecten lager zijn. De verantwoording van deze budgetten verloopt via programma 2. De dekking vindt plaats via resultaatbestemming ten laste van de algemene reserve bouwgrondexploitatie.

Alle resultaten van de grondexploitaties worden verrekend met de algemene reserve grondexploitatie. Er zijn naast deze reserve geen andere reserves voor de projecten beschikbaar. Tevens dient de algemene reserve grondexploitatie als risicobuffer en telt deze mee in de weerstandscapaciteit. Vanwege het bijstellen van de verliesvoorziening Werf aan den IJssel en het maken van een verliesvoorziening voor de KOAG locatie is de omvang van de reserve (sterk) afgenomen, maar nog ruim voldoende als buffer voor risico's.