Paragraaf G Grondbeleid

Net als geld is ‘grond’ een schaars middel. Verschillende functies, zoals infrastructuur, woningen, bedrijven, maatschappelijke voorzieningen en recreëren ‘concurreren’ als het ware om de beperkte ruimte binnen onze gemeentegrenzen. Daarom is het belangrijk om, door het vaststellen van ruimtelijk beleid, het duurzame gebruik van die ruimte vast te leggen en te bevorderen.

De ruimtelijk gezien meest relevante (sectorale) beleidsnota’s zijn:

Grondbeleid
Grondbeleid is een middel dat wordt ingezet om ruimtelijk beleid te realiseren. In 2017 is de nota Grondbeleid vastgesteld. Hierin is vastgelegd welke uitgangspunten de gemeente hanteert bij de (her)ontwikkeling van plangebieden. In beginsel opereren wij daarbij faciliterend. Wij kiezen voor actief grondbeleid vanuit een bestaande gemeentelijk grondpositie of wanneer zonder gemeentelijke sturing niet de gewenste ruimtelijke eindsituatie tot stand komt. De gemeente is actief wanneer zij zelf gronden in bezit heeft, zoals bijvoorbeeld in de IJsseldijkzone en delen van het Centrum. Of als zij gronden verwerft, zoals bijvoorbeeld in de Stormpolder, Centrum-Zuid en de Van Duijvendijk-locatie (Werf aan den IJssel). Duidelijk mag zijn dat de gemeente dan zelf het financiële risico loopt.

Kostenverhaal
Indien de gemeente een faciliterende rol heeft, maakt de gemeente vrijwel uitsluitend plankosten. Die kosten worden – bij voorkeur via een privaatrechtelijke overeenkomst – op de exploitant verhaald. Als de gemeente een grondpositie heeft, worden alle kosten in principe via de grondverkoop verhaald. Dit is ook een privaatrechtelijke overeenkomst.

Ontwikkelingen 2024
In 2024 zijn belangrijke stappen gezet om tot concrete invulling van een aantal (her)ontwikkellocaties te komen. Vooral op locaties waar de gemeente eigenaar is van de grond, is sprake van voortgang. Onderstaand worden de de belangrijkste ontwikkelingen benoemd:

Projecten in de rode fase
KOAG-Driekamp betreft de integrale herontwikkeling van het plangebied met een bijzondere woonvorm, bestaande uit 40 levensloopbestendige woningen rond een (meergeneratie)hof.  In 2024 is de Europese aanbesteding succesvol afgerond. Dit heeft ervoor gezorgd dat de grondexploitatie op een veel positievere eindwaarde terechtkomt. De voorbereiding van de herontwikkeling is concreet gestart.

Voor Kerkdreef is in 2024 het bestemmingsplan voor de nieuwe ontwikkeling door de gemeenteraad vastgesteld. Er is door een bewoner uit de omgeving van de locatie tegen de vaststelling van het bestemmingsplan beroep aangetekend bij de Raad van State. Een uitspraak van de Raad van State wordt verwacht in 2026. De start van het project wordt verwacht in datzelfde jaar.

Samen met Woningstichting QuaWonen die haar sociale woningbezit vernieuwt, ontwikkelen we Centrum-Zuid. De bouw van blok E is in volle gang en blok F is momenteel in de verkoop.

Bij Werf aan den IJssel is de afgelopen periode gebleken dat de werkzaamheden voor het saneren van het oostelijk deel en het verbeteren van de kade complexer zijn dan gehoopt. Ook is de afgelopen periode gewerkt aan het verder detailleren en beprijzen van de inrichting van het openbaar gebied. Kostenverhogingen van de afgelopen periode en nadere detaillering hebben hier een (groot) effect op de hoogte van de ramingen. 

Het definitieve bestemmingsplan voor Crimpenersteyn is in september 2024 ter vaststelling aangeboden aan de gemeenteraad. Het is nu aan de Zellingen om het bestemmingsplan uit te werken in meerdere aanvragen voor omgevingsvergunningen. 

Projecten in de gele fase
De wens is om de locatie De Noord 102 met 21 flexwoningen te ontwikkelen, in eerste instantie ten behoeve van huisvesting van Oekraïense vluchtelingen en andere spoedzoekers voor een periode van 10 jaar. Ter voorbereiding hierop heeft de gemeente in 2024 een locatie-onderzoek uitgevoerd. Dit heeft geresulteerd in de vaststelling van stedenbouwkundige randvoorwaarden door de gemeenteraad. Gelijktijdig is een intensief participatieproces gestart en zijn er diverse gesprekken gevoerd met direct betrokken stakeholders.

De initiatiefnemer/voormalige eigenaar van Hof van IJssel heeft de grond verkocht aan de 2 naast gelegen bedrijven. De nieuwe eigenaren hebben aangegeven niet door te willen gaan met het bouwplan en te stoppen met het project. Momenteel worden nog gesprekken gevoerd met de vorige en de nieuwe eigenaren om tot compensatie te komen. 

Projecten in de groene fase
Eind 2024 is een gebiedsvisie voor het Toepad en omgeving in ontwerp vastgesteld door B&W. In het eerste half jaar wordt deze visie in een participatieprocedure voorgelegd aan de omgeving. B&W hebben uitgesproken de locaties van het voormalige veld 4 van DCV en het hippisch centrum Krimpenerwaard te willen herontwikkelen voor woningbouw, gericht op de doelgroep starters en jonge gezinnen. Parallel aan de participatieprocedure vinden gesprekken plaats met de eigenaren van het hippisch centrum, gericht op verwerving van het complex door de gemeente.

In april 2024 is de sanering van Stormpolderdijk hervat en naar verwachting kunnen nu in 2027 de eerste bedrijfskavels worden uitgegeven. Omdat pas tegen het einde van de sanering zekerheid kan worden gegeven over de te verwachten kosten en opbrengsten, is de grondexploitatie ‘teruggezet’ naar de groene fase en is de boekwaarde op de balans onder de activa verantwoord.

Op de hoek van de C.G. Roosweg en de Nieuwe Tiendweg in Krimpen aan den IJssel wil de eigenaar van locatie De Stuw tot een nieuwe ontwikkeling komen met woningbouw en eventueel kleinschalige horeca.

QuaWonen onderzoekt de mogelijkheid om 14 bestaande grondgebonden sociale huurwoningen in het blok Merelstraat, Mezenstraat, Vinkenstraat – waarvan de technische staat te slecht is voor renovatie – te vervangen door appartementen.

Het college heeft in mei 2024 een positief principebesluit genomen om het winkelcentrum De Olm te vernieuwen en de Jumbo uit te breiden.  Dit met als voorwaarde dat de buitenruimte van De Olm een ruimtelijke kwaliteitsimpuls krijgt.

Via een jaarlijks geactualiseerd MPG wordt steeds in het voorjaar integraal inzicht verkregen in de financiële positie van de grondexploitaties. Tevens geeft dit document de gemeenteraad de mogelijkheid om te sturen in de projectenportefeuille.

Het meest recente MPG werd vastgesteld in de raad van 24 april 2025 en bevat 13 grondexploitaties, waarbij voor de locatie Centrum-Zuid sprake is van twee delen (actief en facilitair):
-  6 projecten in uitvoering (rode fase)
-  2 project in haalbaarheidsfase (gele fase)
-  5 projecten in initiatieffase (groene fase)

De grondexploitatie voor de mogelijke ontwikkeling van de locatie De Olm (groen) en de Noord 102 (geel) werden als nieuwe projecten toegevoegd. 

Een overzicht van de netto contante waarden per 1 januari 2025 van de projecten is hierna weergegeven:

In deze jaarrekening worden ook de besluiten met betrekking tot 2024 verwerkt. Deze zijn bij vaststelling van het MPG 2025 genomen.

Tussentijds winstnemen
In de notitie grondbeleid van juli 2019 heeft de commissie BBV toegelicht op welke wijze tussentijds winstnemen op grondexploitatie moet worden uitgevoerd. Het voorzichtigheidsprincipe is leidend in de regelgeving over grondexploitaties en bij de inrichting van het MPG in Krimpen is daar nadrukkelijk invulling aan gegeven. In de genoemde notitie grondbeleid is echter ook bepaald dat tussentijds winstnemen op basis van de voortgang (percentage of completion) een verplichting is. Voor het vastgestelde MPG2025 en deze jaarrekening geldt dat er sprake is van tussentijdse winstneming bij het project Centrum-Zuid:

Uit de voorgeschreven methode volgt dat 84% (=88% kosten x 95% opbrengsten) van het verwachte eindresultaat - de vorige winstneming, nu als winst moet worden genomen. 

Winstneming Centrum Zuid 2023: € 239.000
Winstneming Centrum Zuid 2024: € 1.317.000

De winstneming Centrum Zuid 2024 wordt toegevoegd aan de algemene reserve grondexploitatie.

Risico’s
De gemeente Krimpen aan den IJssel voert een behoudend waarderingsbeleid ten aanzien van de grondexploitaties, waarmee in feite risicomijdend wordt geraamd. Ondanks dit voorzichtigheidsprincipe gaan grondexploitaties altijd vergezeld van risico’s. In het MPG zijn per project de risico’s systematisch geïnventariseerd. Risico’s waarvan de kans groter is dan 50% worden integraal vertaald in de grondexploitatie. De overige risico’s zijn gewogen waarna een netto af te dekken risico van circa € 1,01 miljoen resulteert.  Een nog niet expliciet in het MPG benoemd risico betreft de gevolgen van netcongestie. Dit risico was bij de afronding van de stukken nog onvoldoende in beeld. In deze jaarstukken is dit risico wel opgenomen. De risico’s van de grondexploitaties maken deel uit van het gemeentelijke risicoprofiel, waarop in de paragraaf ‘Weerstandsvermogen en risicobeheersing’ verder wordt ingegaan.

Via de begroting 2024 zijn budgetten beschikbaar gesteld die nodig waren ten behoeve van voorbereiding, planvorming en onderzoek van de diverse ontwikkelingen. Via het MPG wordt aangegeven hoe de systematiek van groene, gele en rode projecten werkt.

De gele en rode projecten worden via het MPG of tussentijdse vaststelling van grondexploitaties geautoriseerd. Voor groene projecten en algemene kosten is jaarlijks een budget beschikbaar. In 2024 was hiervoor een gezamenlijk bedrag van € 300.000 beschikbaar.

De kosten bestaan voor een groot deel uit ambtelijke uren, adviezen van derden en onderzoekskosten. Hierbij moet bijvoorbeeld worden gedacht aan stedenbouwkundige adviezen, verkeerskundige adviezen, bodemonderzoeken, juridische adviezen enzovoort. In 2024 is voor deze onderwerpen in totaal € 178.257 uitgegeven. Dat is minder dan het beschikbare budget. De afgelopen jaren zijn meerdere projecten overgegaan naar een volgende fase, waardoor de af te boeken kosten over 2024 voor groene projecten lager zijn. De verantwoording van deze budgetten verloopt via programma 2. De dekking vindt plaats via resultaatbestemming ten laste van de algemene reserve bouwgrondexploitatie.

Alle resultaten van de grondexploitaties worden verrekend met de algemene reserve grondexploitatie. De uitzondering hierop is het project De Noord 102, dat project wordt verrekend met de reserve Opvang en Asiel. 

De algemene reserve grondexploitatie dient als risicobuffer en telt mee in de weerstandscapaciteit. In de jaarrekening 2024 is de winstneming van het project Centrum-Zuid via een storting toegevoegd aan de reserve. Vanwege het bijstellen van de verliesvoorziening Werf aan den IJssel en het vrijvallen van de verliesvoorziening voor de KOAG-Driekamp locatie is de omvang van de reserve per saldo nagenoeg gelijk gebleven. De reserve heeft nog ruim voldoende omvang als buffer voor risico's.