Paragraaf G Grondbeleid

Net als geld is ‘grond’ een schaars middel. Verschillende functies, zoals infrastructuur, woningen, bedrijven, maatschappelijke voorzieningen en recreëren ‘concurreren’ als het ware om de beperkte ruimte binnen onze gemeentegrenzen. Daarom is het belangrijk om, door het vaststellen van ruimtelijk beleid, het duurzame gebruik van die ruimte vast te leggen en te bevorderen.

De ruimtelijk gezien meest relevante (sectorale) beleidsnota’s zijn:

Grondbeleid
Grondbeleid is een middel dat wordt ingezet om ruimtelijk beleid te realiseren. In de Nota Grondbeleid (2017) hebben wij als gemeente vastgelegd welke uitgangspunten wij daarbij hanteren.

In beginsel opereren wij faciliterend. Vanuit een bestaande gemeentelijke grondpositie of wanneer zonder gemeentelijke sturing niet de gewenste ruimtelijke eindsituatie tot stand komt, kiezen wij voor actief grondbeleid. 

Alle ruimtelijke ontwikkelingen waaraan wij (mee)werken nemen wij op in het zo geheten MeerjarenPerspectief Grondexploitaties (MPG).  Ieder voorjaar geven wij op die manier een integraal en actueel inzicht in alle kosten en baten van de lopende projecten. Zo'n 'begroting' van een project noemen we een 'grondexploitatie'.

Het MPG 2026, dat op 28 mei 2026 werd vastgesteld, bevat 13 grondexploitaties, zowel actief als facilitair. Daarvan zijn vijf projecten daadwerkelijk in uitvoering (rood), waarvan één werd afgevoerd. Een project bevond zich in de haalbaarheidsfase (geel), maar dit project werd eveneens afgevoerd. Vier projecten zijn nog in de initiatieffase (groen). Een faseovergang (van 'groen naar geel' of van 'geel naar rood') vindt plaats op basis van besluitvorming door uw raad.

Bij de opstelling van deze begroting vindt géén actualisatie van de grondexploitaties plaats. Actualisatie van de afzonderlijke projecten vindt namelijk plaats op het moment dat uw raad besluiten neemt over stedenbouwkundige randvoorwaarden (van 'groen naar geel') of bestemmingsplannen (van 'geel naar rood').  Soms kan er ook tussentijds aanleiding zijn voor een financiële bijstelling. 

De geraamde netto contante waarde per 1 januari 2026 van de projecten is hieronder weergegeven (cijfers MPG 2026):

In principe voegen we nieuwe locaties alleen aan het MPG toe wanneer een initiatiefnemer de functie van vastgoed wil wijzigen of dat vastgoed grootschalig wil herontwikkelen (sloop/nieuwbouw). Als uit een eerste haalbaarheidsonderzoek is gebleken dat een initiatief maatschappelijk én stedenbouwkundig aanvaardbaar is, wordt het als ‘groen’ project in het MPG opgenomen.

Voor gemeentelijke grond- en vastgoedposities gaan we, wanneer afstoten aan de orde is, in eerste instantie uit van verkoop op basis van de huidige bestemming. Indien vanwege ruimtelijke of andere beleidsmatige overwegingen een projectmatige aanpak gewenst is, kunnen we ervoor kiezen een grondexploitatie te openen.

In het kader van de uitvoering van het Integraal Huisvestingsplan onderwijs/binnensport worden meerdere locaties ruimtelijk verkend. De realisatie, sloop/nieuwbouw of verbouw van een school heeft altijd ruimtelijke impact. De regelgeving bepaalt echter dat hiervoor alleen een grondexploitatie mag worden gevormd wanneer sprake is van functieverandering. 

De ruimtelijke projecten maken onderdeel uit van programma 2 (Woningbouw) en programma 3 (Bedrijventerreinen).

Actuele prognose van de resultaten grondexploitaties
Voor de actuele prognose van de resultaten van de grondexploitaties verwijzen wij u naar het vastgestelde MPG (raad 28 mei 2026) en naar de balans (Toelichting op de vlottende activa - Bouwgronden in exploitatie).

Tussentijds winstnemen
In de notitie grondbeleid heeft de commissie BBV toegelicht op welke wijze tussentijds winstnemen op grondexploitatie moet worden uitgevoerd. Het voorzichtigheidsprincipe is leidend in de regelgeving over grondexploitaties en bij de inrichting van het MPG in Krimpen is daar nadrukkelijk invulling aan gegeven. In de genoemde notitie grondbeleid is echter ook bepaald dat tussentijds winstnemen op basis van de voortgang (percentage of completion) een verplichting is. Voor het vastgestelde MPG2026 en deze jaarrekening geldt dat er sprake is van tussentijdse winstneming bij het project Centrum-Zuid:

Uit de voorgeschreven methode volgt dat 89% (=90% kosten x 100% opbrengsten) van het verwachte eindresultaat - de vorige winstneming, nu als winst moet worden genomen. 

Winstneming Centrum-Zuid 2023: €     239.000
Winstneming Centrum-Zuid 2024: € 1.317.000
Winstneming Centrum-Zuid 2025: €     187.000

De winstneming Centrum Zuid 2025 wordt toegevoegd aan de algemene reserve grondexploitatie.

Risico’s
De gemeente Krimpen aan den IJssel voert een behoudend waarderingsbeleid uit ten aanzien van de grondexploitaties. Hiermee ramen we in feite risicomijdend. Ondanks dit voorzichtigheidsprincipe gaan grondexploitaties altijd vergezeld van risico’s. In het MPG zijn per project de risico’s systematisch geïnventariseerd. Risico’s waarvan de kans groter is dan 50% vertalen we integraal in de grondexploitatie. De overige risico’s zijn gewogen waarna een netto af te dekken risico van circa € 1,24 miljoen resulteert (MPG 2026). De risico’s van de grondexploitaties maken deel uit van het gemeentelijke risicoprofiel, waarop we in paragraaf B weerstandsvermogen en risicobeheersing verder ingaan.

Financiële vooruitzichten projecten in uitvoering

Faciliterende grondexploitaties
Bij projecten waar de gemeente een faciliterende rol heeft, is het uitgangspunt dat we de gemeentelijke kosten verhalen op de ontwikkelaar. 

Actieve grondexploitaties
In het MPG 2026 zijn vier actieve grondexploitaties opgenomen die in uitvoering (rode fase) zijn. Het betreft de woningbouwontwikkelingen Centrum-Zuid (actief en facilitair), Werf aan den IJssel, KOAG-Driekamp en Kerkdreef.

Financiële ruimte
Doordat jaarlijks voorbereidingskosten aan de reserve worden onttrokken voor projecten in de initiatieffase, ontwikkelt het saldo van de reserve zich negatief. 

De reserve heeft daarnaast ook nog een functie als onderdeel van de weerstandscapaciteit. Bij het opnemen van (nieuwe) grexen met een geprognosticeerde negatieve eindwaarde dient daarom altijd ook nadrukkelijk naar de risico’s te worden gekeken.

Via de begroting 2025 zijn budgetten beschikbaar gesteld die nodig waren ten behoeve van voorbereiding, planvorming en onderzoek van de diverse ontwikkelingen. Via het MPG wordt aangegeven hoe de systematiek van groene, gele en rode projecten werkt.

De gele en rode projecten worden via het MPG of tussentijdse vaststelling van grondexploitaties geautoriseerd. Voor groene projecten en algemene kosten is jaarlijks een budget beschikbaar. In 2025 was hiervoor een gezamenlijk bedrag van € 300.000 beschikbaar.

De kosten bestaan voor een groot deel uit ambtelijke uren, adviezen van derden en onderzoekskosten. Hierbij moet bijvoorbeeld worden gedacht aan stedenbouwkundige adviezen, verkeerskundige adviezen, bodemonderzoeken, juridische adviezen enzovoort. In 2025 is voor deze onderwerpen in totaal € 272.717 uitgegeven. De verantwoording van deze budgetten verloopt via programma 2. De dekking vindt plaats via resultaatbestemming ten laste van de algemene reserve bouwgrondexploitatie.

Alle resultaten van de grondexploitaties worden verrekend met de algemene reserve grondexploitatie. De uitzondering hierop is het project De Noord 102, dat project wordt verrekend met de reserve Opvang en Asiel. 

De algemene reserve grondexploitatie dient als risicobuffer en telt mee in de weerstandscapaciteit. In de jaarrekening 2025 is de winstneming van het project Centrum-Zuid via een storting toegevoegd aan de reserve. De reserve heeft nog ruim voldoende omvang als buffer voor risico's.