Alle ruimtelijke ontwikkelingen waaraan wij (mee)werken nemen wij op in het zo geheten MeerjarenPerspectief Grondexploitaties (MPG). Ieder voorjaar geven wij op die manier een integraal en actueel inzicht in alle kosten en baten van de lopende projecten. Zo'n 'begroting' van een project noemen we een 'grondexploitatie'.
Het MPG 2023, dat op 20 april 2023 werd vastgesteld, bevat 10 grondexploitaties, zowel actief als facilitair. Daarvan zijn drie projecten daadwerkelijk in uitvoering (rood), vier projecten bevonden zich in de haalbaarheidsfase (geel) en drie projecten zijn nog in de initiatieffase (groen). Een faseovergang (van 'groen naar geel' of van 'geel naar rood') vindt plaats op basis van besluitvorming door uw raad.
Bij de opstelling van deze begroting vindt géén actualisatie van de grondexploitaties plaats. Actualisatie van de afzonderlijke projecten vindt namelijk plaats op het moment dat uw raad besluiten neemt over stedenbouwkundige randvoorwaarden (van 'groen naar geel') of bestemmingsplannen (van 'geel naar rood'). Soms kan er ook tussentijds aanleiding zijn voor een financiële bijstelling.
De geraamde netto contante waarde per 1 januari 2023 van de projecten is hieronder weergegeven (cijfers MPG 2023):
| MPG 2023 |
bedragen x 1.000 |
| Rood |
1.393 |
| Geel |
341 |
| Groen |
-475 |
| Totaal |
1.258 |
In principe voegen we nieuwe locaties alleen aan het MPG toe wanneer een initiatiefnemer de functie van vastgoed wil wijzigen of dat vastgoed grootschalig wil herontwikkelen (sloop/nieuwbouw). Als uit een eerste haalbaarheidsonderzoek is gebleken dat een initiatief maatschappelijk én stedenbouwkundig aanvaardbaar is, wordt het als ‘groen’ project in het MPG opgenomen.
Voor gemeentelijke grond- en vastgoedposities gaan we, wanneer afstoten aan de orde is, in eerste instantie uit van verkoop op basis van de huidige bestemming. Indien vanwege ruimtelijke of andere beleidsmatige overwegingen een projectmatige aanpak gewenst is, kunnen we ervoor kiezen een grondexploitatie te openen.
In het kader van de uitvoering van het Integraal Huisvestingsplan onderwijs/binnensport worden meerdere locaties ruimtelijk verkend. De realisatie, sloop/nieuwbouw of verbouw van een school heeft altijd ruimtelijke impact. De regelgeving bepaalt echter dat hiervoor alleen een grondexploitatie mag worden gevormd wanneer sprake is van functieverandering.
De ruimtelijke projecten maken onderdeel uit van programma 2 (Woningbouw) en programma 3 (Bedrijventerreinen).
Risico’s
De gemeente Krimpen aan den IJssel voert een behoudend waarderingsbeleid uit ten aanzien van de grondexploitaties. Hiermee ramen we in feite risicomijdend. Ondanks dit voorzichtigheidsprincipe gaan grondexploitaties altijd vergezeld van risico’s. In het MPG zijn per project de risico’s systematisch geïnventariseerd. Risico’s waarvan de kans groter is dan 50% vertalen we integraal in de grondexploitatie. De overige risico’s zijn gewogen waarna een netto af te dekken risico van circa € 1,43 miljoen resulteert (MPG 2023). De risico’s van de grondexploitaties maken deel uit van het gemeentelijke risicoprofiel, waarop we in paragraaf B weerstandsvermogen en risicobeheersing verder ingaan.
Financiële vooruitzichten projecten in uitvoering
Faciliterende grondexploitaties
Bij projecten waar de gemeente een faciliterende rol heeft, is het uitgangspunt dat we de gemeentelijke kosten verhalen op de ontwikkelaar. Bij project Hof van IJssel is de verwachting dat deze eind 2023 / begin 2024 naar de rode fase gaat.
Actieve grondexploitaties
In het MPG 2023 zijn drie actieve grondexploitaties opgenomen die in uitvoering zijn. Het betreft de woningbouwontwikkelingen Centrum-Zuid (actief en facilitair) en Werf aan den IJssel.
Financiële ruimte
Doordat jaarlijks voorbereidingskosten aan de reserve worden onttrokken voor projecten in de initiatieffase, ontwikkelt het saldo van de reserve zich negatief.
De reserve heeft daarnaast ook nog een functie als onderdeel van de weerstandscapaciteit. Bij het opnemen van (nieuwe) grexen met een geprognosticeerde negatieve eindwaarde dient daarom altijd ook nadrukkelijk naar de risico’s te worden gekeken.